房产税是土地人民币,主要用于全民分红

 法律     |      2020-03-13 19:13

2018年7月9日 ( 正文字号: 小 中 大 ) 文章标签:法律热点 法与经济 [ 导语 ] 经济学里的资源配置机制,除了市场和政府外,还有另外一对:产权和货币。现代经济必须突出强调货币的分配功能。基于此以及房产税的法律性质,本文得出结论:房产税不是税,而是富集在房产上的社会公共财富,是发行人民币而不是收税,是土地人民币形式的社会收益,主要用于全民分红,少部分用于建设。[ 内容摘要 ] 经济学里的资源配置机制,除了市场和政府外,还有另外一对:产权和货币。现代经济必须突出强调货币的分配功能。基于此以及房产税的法律性质,本文得出结论:房产税不是税,而是富集在房产上的社会公共财富,是发行人民币而不是收税,是土地人民币形式的社会收益,主要用于全民分红,少部分用于建设。[ 内容 ] 最近,微信中有个转自孙立平社会观察的帖子,流传甚广,内容是质疑房产税正当性依据的。帖子说:“今天的研讨会上,有个社科院的学者谈房产税,我提出问题:第一、到底是”房产税“还是”房地产税“?如果是”房地产税“则没有道理,因为土地不是我的,是国有的,你没有道理向我征税;如果是”房产税“,那么,我只是租用国有土地70年,在上面建房子,征税就必须去掉土地的价格;第二、征税是以房产购买时的价格还是以现在的市场价作为标准?如果以市场价作为标准,那么谁来评估呢?评估费谁承担?如何保障评估公平?第三、房产属于固定资产,而固定资产必须折旧,房产的使用期限为70年,是不是要逐年折旧来进行征税呢?他支吾半天没有说出个所以然。” 一、房产税的法律性质和法理依据 传统的土地私有制下,往往把房产的价值归结为房产自身的价值,进而认为,房产税是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。但是,房产的价值,除了房产的建筑成本,绝大部分是人类共同的劳动成果或者经济发展成果在房屋和房屋用地上富集的结果。比如,地价就是既有经济发展成果的对价,房产的增值是持有阶段经济发展成果。其中,只有前者即建筑成本属于房主合法所有,后者成为房主合法所有是有问题的,因为其依据是反射利益。所谓反射利益是指一方财产因另一方行为而增值,但并未致另一方损害,比如甲投资兴建大厦,导致周边地价上升,周边人受益。由于并未有另一方受害,所以明显不成立不当得利。但是,反射利益原则的合法性前提是,法律上社会就是个体之和,没有社会整体的概念。反射利益的正当性前提是,自然资源是无主物而且无限丰富。但是这个前提是虚幻的,因而这种解释站不住脚。既然自然资源是有限的,就应该把社会整体作为法人,并由社会整体在全体社会个体中公平分配,分配的方法是,社会个体通过竞标,用自己的劳动来换社会整体的自然资源。社会整体把交易产生的红利平均分配给社会整体的股东。这样,财产合法性的唯一标准产生了:财产是社会个体与社会整体的契约。 国有制的产生打破了这种尴尬,全民所有制的全民即法律上的社会整体。它的出现,使得反射利益有了法律上的所有者,即全体公民。这样,占房价绝大部分的富集在房屋和房屋用地上的经济发展成果,就有所有者。因此,房产税征收的是房产价值中属于社会整体的那部分价值,是房价之内不属于房主的价值。因此房产税不是税,而是以税收形式取得的公共财富。 房产税不是针对房屋本身征税的理由,除上述外,还有:第一,房屋是折旧的,但价值不减。第二、我国居民买地的价钱支付的是当时富集在房屋用地上的表现为价值的经济发展成果,该成果表现在使用价值上是公共投入带给房主使用房屋的便利。这种便利把表现为价值的经济发展成果注入房产,使房产增值,所以房主购地时需要付费。但是,这个价值对应的使用价值有别于房屋的使用价值,所以不是房屋自身的价值,而是依附于房屋价值上的价值。 当然,由于土地出让制度的存在,房主在购房时已经支付了土地的对价,意味着房主已经支付了房屋用地上富集的经济发展成果的对价。这样,房产税征收的是房主持有阶段房产价值的增值,不包括房主当时支付的地价。 我国房产税的特点是,有增值就交税,没有就不交,增值越大交税越多。这样,房子买的越早收税越多,面积越大收税越多,房改房税收多,大城市房主交税多。 显然,孙立平先生的质疑就站不住脚了:第一、由于房产税征收的是房主持有阶段房产价值的增值,无论国家不能向土地使用权人征收房地产税,还是征税先扣除地价,这些主张都站不住脚。第二、既然征收的是增值,征税标准当然是现在的市场价和房产购买时的价格之差。第三、既然不是对房屋本身征税,当然不存在逐年折旧来进行征税的问题。 总之,房产税不是税,而是以税收形式取得的公共财富。房产税的法理依据是:它征收的是包含在房价里的、富集在房屋之上的社会公共财富,而不是针对房产征税。 二、房产税是土地人民币形式的全民收益,部分全民分红,部分搞建设 房产税与土地出让有以下共性:第一、其来源,都是收取经济发展的成果。第二、其用途一致。另外,两者的联系是,房产税可用于弥补土地财政的不足,并在土地资源枯竭后彻底取代土地出让。这样看,房产税也是土地财政,是土地财政的继续。但是,这是错误的,因为,税收的依据是公共服务换税收,公共服务已经有税收支持,房产税不是税,而是税收过程中取得的公共财富。这样,房产税收入是不能完全做为税收收入用于财政的。 基于这笔收入具有以下性质:第一、金融上是土地人民币。第二、财政上是全民收益。应当这样处理:首先,发行货币而不是收税。其次、把这笔收入分为经营性收益和非经营性收益。前者向政府发行人民币用于经济建设。后者通过发行人民币全民平均分配:平均分配是全体公民的平均分配,不包含公司。当然,由于无需向应缴税额超过平均值的房主发放,发行的人民币数额远远低于房产税额,而且房屋价值越低的房主分配的越多,直到这笔房产税额分配完毕为止。当然,农村的房主也征房产税,也享受房产税的平均分配。下面谈谈这样处理的经济学依据: 现代社会,产权和货币是人类社会分配资源和利益的两大工具。产权是资源分配的使用价值形式,通过咬定使用价值咬定商品来分配资源和利益。货币是资源分配的价值形式,通过咬定价值咬定商品来分配资源和利益。通过交易,商品和货币通过使用价值和价值勾连,形成反向运动,不仅分配了资源,而且形成了商品和货币的循环,进而构成一个完整的经济循环。这个原理要求,两个循环必须服从统一的机制和制度安排。然而,自从有了纸币和中央银行,货币虽然成了分配资源的两大工具之一,但把货币循环和商品循环和谐统一起来的经济体制并没有出现,货币循环和商品循环的脱节和矛盾日益激化,两者的畸形化日益严重。 为了统一货币循环和商品循环,必须建立社会主义交易经济。所谓社会主义交易经济,是指:资源是上天赐予社会整体的财产,而社会整体是每一个社会成员作为平等股东组成的社会法人。社会法人把一部分资源无偿地、平均地分配给股东利用,把另一部分资源通过竞卖的方式交给作为资源利用者的公私资本家利用,所得在做出必要扣除后在全体股东中平均分配。社会成员的收入包括两部分:股东收益和劳动所得。所有制上的平权和财产流通上的交易存在,使得社会法人得以以资本家为“剥削”对象,通过交易获取剩余,成为资本家的资本家,因而这种经济是自由、平等、高效和绿色而且计划性的。在社会主义交易经济中,政府代表社会整体与社会个体交易,形成社会的一级市场,社会个体之间的交易形成二级市场。 社会整体通过与社会个体交易获得社会个体劳动创造的价值,然后分配给全体社会成员。这个交易使凝结在社会资源的价值从无到有,社会整体在作出必要扣除后,用物权凭证把它平均分配给全体社会成员,每个人得到的等价的物权符号都可以作为交换媒介,当他用以在商品交换中,就成了货币。社会整体还会把一部分自然资源直接无偿的分配给个人使用,方式是非实物分配,每人持物权符号,可以取得该资源,当他用以在商品交换中,也成了货币。比如建设用地,现实建住宅设用地使用权拍卖制度中,地价是属于政府的,把政府卖地所得平均分配给个人,就是这种分配。两种分配都是对注入资源的社会个体的劳动的分配,本质上相同,形成货币的机理是一致的。这就是应然的货币形成机理,与货币形成的历史不同,但信用货币必须适用这个原理: 货币发行于社会整体与社会个体之间资源换劳动的交易以及社会整体对其劳动增值和无增值的生活必需的资源的分配,通过社会个体的竞买实现。社会整体与社会个体之间资源换劳动的交易,实质上是社会整体对经营性资源的分配,与社会整体对其无增值的生活必需的资源的分配,共同构成社会整体所有资源的分配。这个分配叫做社会资源的第一次分配。社会整体对其所获得劳动增值的分配,实质上是货币产生后的价值或货币分配,不产生新的货币量。因此,货币发行量等于社会资源的第一次分配中凝结在社会资源中的劳动总量,包括出售经营性资源的的所得量和非经营性资源货币化分配的的所得量之和。其中,非经营性资源货币化分配,分配的不仅仅是社会资源的第一次分配中凝结的价值,还包含了部分二级市场分配中凝结在社会资源中的价值,即经济发展的红利。这样,商品流通和货币流通中价值的量才能相同,而且价值的性质才能匹配。 现行央行向商业银行贷款发行人民币的形式,从源头上改变了货币中性,使货币变为债务性,从而经济循环中货币的数量和性质与商品的价值量和性质发生错配,从而导致经济和社会的利益错配。可以说在央行产生之前,造成经济结构失衡的是畸形的产权制度,央行产生以后是畸形的产权制度和货币制度共同造成了经济结构失衡。改革开放的中国,土地制度的变革使中国经济结构的科学性进了一步。但土地财政使得经济结构进一步失衡了。错在哪里呢?正如上文所述,住宅用地出让是非经营性资源的货币化分配,分配的不仅仅是社会资源的第一次分配中凝结的价值,还包含了部分二级市场分配中凝结在社会资源中的价值,即经济发展的红利。但土地出让制度没有区分作为非经营性资源的住宅用地和作为经营性资源的其它用地。住宅用地的出让收入,是非经营性资源的货币分配,做必要扣除后应当全民平均分红。其它用地的出让收入,才是经营性资源的货币分配,用于建设。土地财政没有区分非经营性资源的收益和经营性资源的收益,排斥非经营性资源的货币分配,把土地出让收入统统归入财政,是典型的利益错配,造成了经济失衡,一方面政府有钱花不出去,只能投资基础设施,另一方面,社会缺钱,社会的购买力和投资力不足。更加错误的是土地出让没有配合货币发行,货币发行与经济增长不能同步,而是让社会使用银行贷款杠杆买地,增加了经济的杠杆率,使整个社会,尤其是银行债务堆积,高债务使得经济发展难以持续。 把房产税收入分为非经营性资源的收益和作为经营性资源的收益,前者通过发行货币进行全民平均分配,后者把货币交给政府进行建设,是货币循环和商品循环统一和谐规律的必然要求,符合货币的法律性质和发行规律,是社会主义经济学原理的必然要求。从财政上讲,房产税收入本质上全民所有,是全民红利,作为非经营性资源的收益应该直接交给民众享用,作为经营性资源的收益才交给政府搞建设,以便民众收取更多红利。从金融上讲,它是通过货币发行,以货币的资源分配功能为中心的资源分配方式。它改变了畸形产权制度决定分配利益的局面,通过合理配置资源,促进经济在市场的基础上有计划,按比例发展,使得社会主义市场经济也有可能以人民为中心发展经济。发展中国经济一定不能忘记全民所有、全民受益这个本。 三、建立产权和货币资源配置机制,远离经济危机 畸形产权制度决定资源分配,畸形的货币制度辅助资源分配,这是市场经济失败的根源。市场是必需的,但市场经济一直是失败的,所以才有中国经济模式的脱颖而出。中国经济成功的基础是公有制。公有制不仅保障了八、九十年代的经济发展,在此基础上,土地出让制度保障了近十多年的超常规发展。但是,资源配置不合理一直是中国经济的痼疾。这削弱了中国抗击世界性经济危机的能力。而08经济危机以及其后世界经济环境的恶化则使中国经济前景进一步恶化。 长期以来,经济学里的资源配置机制只有市场和政府这一套机制,完全忽视了产权和货币机制。其实,产权是最早的资源配置机制,在产权机制的基础上才产生了市场和政府机制,现代经济发展则把货币机制推到了突出位置。只有在市场和政府机制基础上高度重视产权和货币机制的作用,并突出强调货币的资源配置功能,才可能有健康的经济发展,因为产权配置造成的错误,必须通过货币配置来纠正,产权配置功能的错误纠正了,市场和政府配置功能的错误纠正才能纠正。未来中国要在世界性经济危机中独善其身,必须改变“畸形产权制度决定资源分配,畸形的货币制度辅助资源分配”的经济体制,让货币与产权共同决定资源配置。而方法就是上述房产税收入分配方案。它可以根本改变不合理的资源配置机制,为危机前中后的中国经济提供充足复苏和发展动能,因为它可以精准地把资源投入到需要的地方。 危机前去债务,是中国经济的重要课题。本方案对去债务具有明显作用,可以把发行土地人民币和去债务方案很好地结合起来推行。另外,货币发行机制的改变本身就提高了人民币的正统性,当然也可以用房产税作抵押向世界发行国债,助推人民币国际化。限于篇幅不再展开。 四、结语 房产税征收的是包含在房价里的、富集在房屋之上的社会公共财富,因而它不是税,而是以税收形式取得的公共财富。房产税在金融上是土地人民币,在财政上是全民收益,是土地人民币形式的全民收益或者社会公共财富。由于土地出让没有配套同步发行人民币,造成经济体内货币不足,房产税收入的分配就没必要收税了,而通过发行土地人民币来分配:住宅上富集的那财富全民分红,其它房屋上凤那部分财富搞建设。全民分红的部分,自有住房条件越差分的越多,越好分的越少。超过平均水平的富人不分。无房者分的最多。 作者:李东宏,山东泰诚律师事务所;李宇辰,南开大学经济学院。 稿件来源:北大法律信息网 责任编辑:曹美璇 助理编辑:汪文珊 发表评论

党的十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》首次提出税收法定原则,由此改变了部门暂行规定征税的惯例,房地产税立法也被提上议事日程。尽管适时在保有环节对居民住房开征房地产税已确定无疑,但开征房地产税的法理依据、实施的难点及可行的方案仍需广泛讨论和严谨论证。

以往的房产税的课税对象仅限于城镇经营性物业,而未来的房地产税可能涉及所有的房产,要使其在调节财富分配、促进社会公平上发挥更大的作用,有许多需澄清的问题,在制度设计上也面临诸多难点与挑战。因此,建议在房地产税的推进上需充分考量改革的相关性、整体性和系统性,以减少社会矛盾,并采取审慎渐进实施的方式。第一,积极推进房地产税立法。第二,构建房地产税的基本框架。鉴于房地产税的主要目的是调节财富分配,促进社会公平,就应坚持“宽税基、简税种、低税率和严征管”的原则,来设计房地产税的基本框架。第三,完善房地产税基础设施建设。适时推进房地产税除立法外还有许多基础设施建设有待完善:一是健全房地产登记制度。二是健全房地产评估体系。三是建立信息披露和纠纷调解机制。切实保护纳税人合法权益。

法理上需澄清的问题

土地公有制是否能成为开征房地产税的障碍?

房地产税作为一种财产税是以所有人的财产和财产收益为课税对象。中国实行土地公有制与房产私有制,将房地合二为一开征房地产税由此引发“不是我财,不纳税”之声不绝于耳。那么开征房地产税是否具有合理性和正当性?

按照产权理论,所有权是由占有权、使用权、收益权和处置权等一系列权利组成和可分解的“权利束”,在上述权利之下还可根据社会的需要进一步细分出土地的抵押权、空间权和他物权等。依据我国《物权法》第一百三十五条“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有权、使用权和收益的权利”,人们购买了房产就拥有了与房产相连的建设用地占有权、使用权和收益权;依据《物权法》第一百八十条“债务人有权处分的下列财产可以抵押:建筑物和其他土地附着物”和第一百八十二条“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押”,人们购房产就有了由房产所有权和土地使用权构成的财产,以两权为抵押就可获得银行信贷,享有由此派生出的抵押权。进一步从经济和物理特征上讲,房子是土地的附着物,其价值主要取决于土地的稀缺性、供给弹性、空间位置、周边环境和基础设施等,而房子本身价值是会随着岁月的流失不断出现折损或灭失的。房产与地产价值的相关性使得房产所有人无论是自住、出售或出租,都可从土地增值中获得资产增值收益。在这种制度安排下,尽管房产所有人没有土地所有权,却享有了所有权人应有的“占有、使用和收益”等多项权利,这些都是私人财产的基本特征。显然,所有权的法定权威性并不是绝对的,即使法定土地国有所有权没有改变,经济活动中的实际产权已发生了重大变化,“各种反客为主”现象更是屡见不鲜。按照党十八届四中全会依法治国的决定,《物权法》“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”条款如可顺利实施,相当于给予房产所有人永久的土地使用权,将进一步强化房地产私人财产的属性,也是开征房地产税的合理依据。

土地出让金与房地产税是否存在重复征税问题?

住房是人类的生活必需品,也是重大投资品。人们在购买住房的交易环节一次性支付了70年的土地出让金,其金额之大占房价的50%左右,那么,在保有环节开征房地产税是否有重复征税之嫌?

其实,土地出让金和房地产税虽都是政府财政收入的组成部分,但两者却有着不同的内涵和属性。

在现行的土地制度安排下,政府具有双重身份:旣是土地所有者代表,也是国家公共事务公共资源的管理者。作为土地所有者代表,政府可行使所有者权利,向使用者索取地租性收入-—土地出让金。从经济学上讲,这是土地使用者向所有者支付的租金,是国有土地所有权在经济上的实现形式。从法律的角度,土地出让金反映不是简单的土地租赁关系,而是土地所有权与使用权人之间的用益物权关系。依据《宪法》土地使用权是一种用益物权,享有的占有、使用和收益权,而租赁权却没有上述权利,更不能随意转让和处置承租的不动产。简言之,土地出让金体现的是不同经济主体——所有者与使用者之间依法平等交换的经济关系,属于国民收入分配中的初次分配范畴。

同时,政府作为社会经济的管理者,可行使公共管理的行政权力,依法开征房地产税,以保障政府行使公共管理职能和增加公共品的供给,这旣包括对私人财产的保护,也包括通过税收调节,弱化初次分配的不公,以维系社会的公正公平与和谐发展。与土地出让金平等自由交换不同,房地产税或征税具有法定性、强制性和无偿性,属于政府运用税收手段对国民收入二次分配范畴。

制度设计中面临的挑战

房地产税是一项系统工程,它涉及千家万户的存量财富,对如此巨大的一笔财富征税,其课税的对象、范围、税基和税率等要素顶层设计的科学和公平就尤为重要。

征税对象和范围

从理论上讲,房地产课税的对象是土地、建筑物及其他地上附着物。在国外,房地产税的顺利实施是建立在住宅私有化和产权清晰的基础上的,但在中国,城镇居民广泛拥有房产只是房改后近二十几年的事情。依据国家统计局《“十一五”全国城镇居民收支持续增长 生活质量显著改善》报告,到2010年底,我国城镇居民家庭自有住房率高达89.3%,但拥有商品住宅的家庭仅为38%,其余11.2%的居民家庭拥有原有私房,40.1%的家庭拥有房改私房。这些数据表明:城镇居民住房自有率虽比较高,但住宅商品化程度还是较低的。住房按产权性质大体可分为:央产、军产、单位产权和私有产权房;按取得和交易的方式,可进一步细分;原有私房、房改房、商品房、经济适用房、安居房、限价房、自住商品房和共有产权房等。面对如此之多产权种类,国外见房就征的做法似乎很难在中国实施,但只对商品住房或居民自有住房征税,将诸多非商品住房排除在外,而一些单位产权房、限价房,甚至是经适房也不乏面积大、品质高的住房和高中等收入群体,其享有的占有、使用和收益权也不次于商品房。在中国住房从福利向商品的转化中,人们取得房产机会不公使房产财富大相径庭。如果房地产课税对象界定不清、征税范围窄将无法矫正房产分配的不公,反而会加大居民财富和消费差距。

此外,房地产税征收的范围也值得商榷。中国实行城乡土地和住房二元制度,农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,农地“进城”只能被地方政府征用和征收;农村的住房也不可随意的买卖,这些无形中剥夺了农民从不动产增值中获取资产收益的权利。从这个意义上讲,房地产税只限于城镇,不包括农村似乎是合理的。但土地产权的门槛并无法阻止城镇周边和特色农村致富步伐,得益于城镇化、城乡统筹和土地市场化,富裕地区农村农户的收入和房产价值都在不断提高,一些经营性房地产虽以“小产权房”、“画家村”、“生态院”、“大棚别墅”和“文化创意产业基地”等多种形式存在着,却可获得不菲的财产性收入。在城乡土地高度市场化的地区,国有建设用地和集体建设用地难辨雌雄,两者相互渗透、互为补充。那么,大而化之地对农村房地产免税,征税范围过窄,税基小,就很难体现税收的受益原则和公平原则,还会创造出避税空间,诱发寻租创租行为。

税基和税率

所谓税基是指计税的依据或标准。对此有从原价值、租金、量和市场价值计征等多种主张。现行的房产税就是以房屋的计税余值,即房产原值一次减除10%-30%,或租金收入为计税依据。房产余值反映的房产的历史成本,却无法反映房产动态变化的市场价值,特别是公共基础设施改善带来的房产增值。即便是同一地段同质量的住房,10年前购买与今天购买的价格也会千差万别。租金收入是所有人出租房产的所得,旣可以是货币收入也可以是实物收入,导致无凭证可寻。此外,租金反映住房租赁市场的变化和经营状况,一些房产价格很高,却因使用价值低所获租金收入甚少,租金收入的隐蔽性和不确定性都会加大偷税漏税行为,降低了从租计征的可行性。

从量计征是指按人均住房面积或家庭住房套数征税等。按住房面积征税,如设定人均住房建筑面积30平方米以上开始计征,以5-10平方米为一档,可分多个纳税档次和不同的税率。按住房套数计征,如第一套免征,第二套起征等。问题是无论按面积或套数都无法反映住房的市场价值。住房面积小、年久失修,但位置好的学区房价倍增。住房的面积大也并不等于价值高,同样面积的住房会因其区位特征、建筑特征(房子的朝向、楼层、户型、品质等)和邻里特征(周边环境和教育、医疗、交通配套设施)的差异导致价格大相径庭。第一套免征,二套房作为起征点合理吗?每户的第一套房的面积、价值差异会很大;有两套住房也并不意味着家庭人均住房面积大、价值高,如房改房两个小一居不如一套商品房,或一家人为父母养老购买两个小二居以保障住得下分得开也不在少数,第二套房交易环节的高额营业税已招致假离婚案频发,人们还希望在保有环节这种避税行为重演吗?显然,简单地从量计征都有失偏颇。

那么按普通住宅和豪宅计征是否可行呢?北京和上海在交易环节对普通住宅和豪宅分别征收1%和3%差别契税。上海将普通住房设定为:五层以上的多高层住房,不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;单套建筑面积在140平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落于内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套。北京普通住房设定为:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下,实际成交价格低于所在区域平均交易单价或套总价的1.2倍。五环内单价3.96万元/平方米,总价465万元;五至六环之间单价3.168万元/平方米,总价374.4万元;六环以外单价2.376万元/平方米,总价280万元。普通与豪宅的划分兼顾了面积、地段与市场价格三种因素似乎比较周全, 但也存在一些问题:一是普通与非普通住宅划分的依据的合理性?郊外面积200多平总价300万元的别墅与城中心90平总价400万元住房哪个是豪宅?哪个占地更多、品质更好?二是简单的两档划分过于粗犷,勉强适用于交易环节一次性契税,却不适合年复一年的保有环节的房地产税。同一档次内的住房面积、单价和总价差异很大却要承担同样的税负,显然是不合理的。

按市场价值计征是国际惯例,因为住房的物理特征和经济价值最终都要反映到房价上,同价同税,人人平等,这可以保障房地产税的横向公平,却无法解决纵向公平问题,这表现在 :一是用房价收入比或房价财富比衡量,由于人们收入和财富差距的客观存在,房价占中低收入家庭的收入和财富比较高,而占高收入家庭收入和财富比较低,按市值计征税率可能是累退的,导致中低收入家庭税负大于高收入家庭。二是按市场价值计征常常掩盖了持有房产净资产与部分负债家庭的税负是不一样的;三是税负与对收入的流量不匹配。房地产税是对财富的存量征税,税负常常与当期收入不匹配,工作时收入高退休了收入低就很难承担过高的税负。因此,如何兼顾保房地产税的横向和纵向公平,旣保障中低收入家庭的基本住房消费权,又要适当调节高收入家庭住房消费与投资,以达到缩小财富差距和消费差距的目的都是需要在税基或税率设计中考虑的。

关于税率,国外房地产税多实行比例税率,税率从0.3%-3%不等。在美国,60%的县住户房地产税率在1%以下,37%的税率在1-2%,只有2%的税率在3%以上。每户每年的平均税负为1000美元。显然,税率作为衡量税负的标尺,并不是越高税收就越多。正如供给学派经济学家拉弗指出的,税率过高反而会抑制经济活动导致税源萎缩税收下降。中国的房地产税正处在起步阶段,税收法定和预算管理制度不健全、依法纳税观念淡薄,要以调节财富和消费差距为目的,选择一个公正公平的最优税率,而不是简单的考虑财政收入,“取民有度”制定合理税率是确保房地产税推进的关键。

房地产税与相关税种的整合

目前我国与房地产相关的税种有:营业税、企业所得税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税、城镇维护建设税、房产税、契税、印花税和个人所得税。税种繁多,交叉征税和税率不合理问题十分突出。一是在开发环节,随着土地有偿使用制度的建立,企业以出让方式获得土地使用权已支付了巨额出让金,还要交纳租金性质的城镇土地使用税,有重复征税之嫌。二是在交易环节,购房不足5年的卖方要按交易全额缴纳5.5%营业税,还要按成交价格减去房屋原值和相关税费后的余额,交纳20%的个人所得税,而国外只对售房后18月内未购置新房的净收入开征资本利得税。在住房去库存化和为父母养老等改善性需求攀升的背景下,人们以旧换新、以小换大并不会产生“财产转让所得”,只会付出更多,仅凭买卖住房的年限来判定是否是投机和产生个人所得是不科学的,不利于改善需求的释放。三是在保有环节,对住房租金收入旣征营业税,又证房产税。租赁房一直是我国住房市场的一个短板,供给不足且不规范,无法满足城市化中大规模流动人口的住房需求,而仅靠政府新建的公租房是无法满足多样化的市场需求的,且政府的“大干快上”常常会加剧资源错配、腐败、成本高和效率低等问题。国外政府多以税收减免、低息贷款等政策优惠鼓励民间资本进入住房租赁市场。因此,在保有环节开征房地产税不是简单的增加税种和税负,还要做减法,以改变开发、交易和保有环节税种重叠、税负不合理的问题。

(作者单位:中国社科院经济研究所)